🔍 La Cour de cassation clarifie la règle : un locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre les paiements de loyers en raison d'infiltrations, sauf si ces infiltrations rendent les locaux impropres à l'usage prévu ! 🏢💧
📅 **Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923**
👉 Dans cette affaire, le local loué était affecté d'infiltrations, et le bailleur refusait de réaliser les travaux nécessaires. Le locataire a suspendu les loyers, mais la Cour de cassation casse la décision d'appel, soulignant que les juges n'ont pas vérifié si les infiltrations rendaient vraiment les locaux "impropres à l'usage auquel ils étaient destinés". 🤔
❌ **Concrètement :** Un locataire peut suspendre les loyers seulement si son activité dans les locaux loués est totalement impossible. Si le local peut encore être utilisé malgré les problèmes, l'exception d'inexécution n'est pas valide.
🌐 **Question de Fait :** La Cour rappelle que la question de savoir si le locataire est totalement privé de l'usage des locaux est une question de fait. Les juges du fonds apprécient souverainement le bien-fondé de l'exception d'inexécution. ⚖️
📚 **Le Saviez-vous ?** L'exception d'inexécution permet à un locataire de suspendre le paiement des loyers si le bailleur ne remplit pas ses obligations. C'est une "voie de justice privée" qui ne nécessite pas l'autorisation préalable du juge.
🔗 **Réformes Législatives :** L'arrêt confirme que les nouvelles dispositions du code civil n'ont pas modifié les solutions jurisprudentielles antérieures.
❗ **À NOTER :** Pas d'exception d'inexécution partielle ! La Cour semble refuser de moduler l'exception en cas d'inexécution partielle. Si votre activité est perturbée mais pas totalement empêchée, d'autres recours doivent être envisagés.
🔨 **Que faire en cas de troubles ?** Si votre exploitation est perturbée sans être totalement empêchée, engagez une procédure pour demander des dommages-intérêts. Le juge des référés n'est pas compétent pour se prononcer sur l'exception d'inexécution.
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